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莫天泉谈二手房市场:大公司的垄断不利于整体市场的发展

    12月15日,《新浪财经新闻》在清华互联网产业研究所、腾讯智能地产的赞助下,在清华经济管理房地产协会的共同赞助下,在北京召开了以“数字经济房地产章”为主题的清华房地产金融峰会。中国指数研究所所长莫天泉出席会议并发表了题为“房地产去杠杆化与投资结构优化”的讲话。莫天泉说,中国的房地产市场是一个政策性市场,不是纯粹的市场驱动型产业,短期调控政策很重要。他预测在2019年的房地产市场中,商品房销售面积将下降7%至5%,商品房销售价格将下降3.3%至1.3%,房地产开发投资将从3.7%降至5.7%,新建建筑面积将从4.6%降至6.6%。谈到二手房市场,莫天泉指出,二手房市场规模太大,国家调控、罢工、规范性也很强,经纪公司变化很大。垄断地位,例如一些大型连锁企业,尤其是占据60%和70%市场份额的北京,对一个市场来说也是危险的。基本上,价格是公司的最终决定权,它与市场的发展存在问题。以下是莫天泉讲话的全文:我将谈谈中国指数研究所所做的研究,我参加了许多研究,所以今天我主要交流中国指数研究所的研究成果。第一个方面是政策。我们的一般判断是政策是持续的,但趋势是趋于宽松。从2016年国庆节开始,两年多前,我国开始了新一轮的房地产调控,调控来得特别突然。因为国庆节的头几个月不一样,突然转身,严格控制。从我的房地产经验来看,这种规定持续时间最长。两年多没有改变,每轮都比另一轮紧。但直到2018年,两三个月内,情况一直很紧张,但最近从10月到11月,包括10月份政治局会议到12月份刚刚开幕的政治局会议,都没有提到“房地产”这个词。我们清楚地看到,虽然政策没有放松,但似乎没有持续下去。然而,我们可以看到,当我们停止制定更严格的新政策时,这种趋势是宽松的,尤其是那些强调我们的管制和控制的政策。这项政策的主要目的是控制房价。从需求侧控制房价以控制房价,从供应侧控制房价。需求方的政策是限制购买、销售和贷款。即使你有购买力,你也不被允许购买。这是购买的限制。供给方面是增加土地供给,拍卖环节更有针对性地控制销售环节,以及针对存款、新房和限价,这些政策都是从供需两个方面进行控制的。中国的房地产市场是一个政策市场,而不是一个纯粹的市场驱动产业。短期调控政策非常重要,我们一直在短期调控。每个人都呼吁建立长期机制。我不认为有长远的机制,因为总有一条经济法是长远的,但市场是实现短期调控的。短期调控政策的发展趋势是进入稳定期。紧缩趋势没有太大变化。相关政策调整幅度很大。也就是说,从现在到2019年,我们将不再详细讨论。关于长效机制的讨论由来已久。从未来发展趋势看,应着力推进住房公益制度的结构性改革,探讨住房公益制度的长效机制,并在此基础上构建新的住房制度模式。一方面,要根据实际情况调整总供给,优化库存与配置;另一方面要根据自身发展情况,调整住房结构,增加保障性住房,增加租赁性住房。长效机制就是基于这两种基本理念和基本思路来构建长效机制。住房建设部正在明确加快住房发展规划的制定和实施,目前已有时间表。今年年底,第一、二线城市必须完成2018-2022年住房发展规划。与其说是一种长期机制,不如说是一种中期政策。接下来,我们将讨论一下价格。我们发布了白城物价指数,用于中央决策机构的所有城市。让我们看看11月份的数据。白城中指价格25个月来仍在上涨,但25个月、25个月前涨幅超过1%,连续25个月涨幅小于1%。11月份,城市数量有所下降,但事实上,新增100个城市的数量正在上升。经过调整和控制,价格正在回暖。11月,白城新建住宅的平均价格几乎没有上涨,比去年同期上涨了5.22%,涨幅为0.27%。11月本身有31个城市。在我们监测的100个城市中,31个城市的环比下降了。与10月份相比,下降的城市数量增加了12个。我们可以看到过渡到一个温和的状态。各城市的累计增长率均小于去年同期,且这一趋势得到控制。第三和第四线城市的衰退和增长有一些小数字。在过去的八年中,我们对珠三角、环渤海、长三角、西北、东北、中部和西南等城市的房地产价格指数进行了监测。珠江三角洲在2011年是4.95%,2012年是下滑,2014年是下滑,2016年是22%,我们都有感觉。但到了今年,这一比例已经下降到3.78%。至少在头11个月里,房地产市场确实在下降。这种下降也是由于我国政策控制各个方面的持续存在,包括滞后效应造成的。自2017年以来,在过去的两年中,洛阳的累计增长幅度是2017年以来最大的,约为50%。然后绍兴45%。但看看2018年之前的九个城市,贵阳最快的城市超过18%,北海超过18%。就房价而言,最大的趋势就是我们看到的市场趋势。交易量方面,重点城市的整体交易规模趋于稳定,且11月份的交易环比反弹快。与去年同期相比,前11个月重点城市的数量没有多大增加。增长1.6%是平稳的。然而,去年11月同比增长13.7%和17.1%,表明经过一段时间的调整后,市场至少在11月开始呈现出良好的成交量,其过程相对较短。一线城市的总体交易面积也比较圆形。11月份,一线城市比同期增长了3.2%,还不错,因为平均增长超过1%。11月同比增长23.4%,与今年前10个月有所不同。二线城市同比增长3.0%,但11月份增长12.8%。根据二线和三线城市的数量,三线城市同比下降2.3%,但11月份同比增长28.4%。二手房,我们遵循的二手房情况并不像新房那样全面,而是追求十个主要城市。这些城市的二手房交易量大多超过新房交易量。在十大城市中,二手房交易的压力相对较高,但总体成交量持平,累计增幅小于1%,幅度为0.72%,可以说没有增加。但前十个月的成交量同比增长2.45%,应该算是相对稳定的形势。11月份,土地市场、各类土地利用、居民点用地供需规模保持增长,各类土地交易量下降。我们跟踪调查了300个城市的土地开垦情况,与去年相比,11月份增加了6.2%,而且每年都在增加。与去年同期相比,过去11个月累计增长25.4%,这是过去11个月供应方的实力。就营业额而言,11月份同比下降6%,每年下降15.1%。但今年前11个月,土地出让量增长了17.8%,还比较大。我们看到,前11个月,各类土地的总地价比去年同期下降了近10%,保费率为14.2%。今年的溢价是4%,所以土地市场没有那么热。住宅用地同比下降2%,保费率为16.1%。但看看11月份,一月份,所有土地使用量下降了12.8%,住房下降了5%。一线城市土地数量和价格的下降趋势正在缩短,三线城市和第四线城市正在缓慢降温,即下降趋势相同,但二线城市和第三线城市略有不同。可以看出,前11个月,一线城市的交易面积、转运费、地价都在下降,而二线城市的交易面积、转运费在上升,而不是在下降,一线城市的楼价在下降。但是第三和第四线城市正在崛起。郑州、菏泽和武汉的交易量很大。我们关注的是另一个土地市场是土地流转的情况。今年以来,土地流转用地数量持续上升,新一轮土地流转用地数量几乎达到高峰。以上数字是2010年至2018年11月间300块城市住宅用地规划总建筑面积最快的数字。与前四、五年相比,今年相对较高。前11个月是2017年全年的2.6倍。补丁数量占总发布量的7.6%,其中11月份的补丁数量几乎占7%。以往,随着房地产市场的调整和企业财务压力的增加,三大流动性球拍的高峰期开始于2010年。至少我们的政府主管正在考虑这些事情,但也感受到了行业的压力。究其原因,土地流转条件较为严格,存在多种条件。此外,高地价已成为影响土地收购决策的主要因素。对2018年的房地产市场进行了概括和总结。在2019年,我们看到了一个预测。我们有一个已经运行了十多年的模型。利用该模型对房地产市场进行预测,可以提供多种数据。从经济、收入和政策、货币、资本、城市人口等方面出发,利用房地产经济模型对未来商品房的销售面积、商品房价格和房地产开发投资进行预测。对首都、新区等进行预测。其中,有6个模块和22个方程,利用20年的历史数据,60多个指标,加上大数据背景的支持,预测下一年或未来的指标。总体来看,2019年整个市场规模不断缩小,价格不断调整,新建筑投资增长缓慢。在当前情况下,有四个假设。第一种假设是稳定的宏观经济发展;第二种假设是稳定的城市化,城市化率上升至60.5%;第三种假设是稳定的货币政策,M2增长率上升至8.5%,房地产信贷仍趋于紧缩;第四种假设是坚定的调控目标不放松,而第三种假设是稳定的货币政策,M2增长率上升至8.5%,房地产信贷仍趋于紧缩;继续严格控制房地产市场环境。我们对2019年的预测是,商品房销售面积将减少7%至5%,商品房销售价格将减少3.3%至1.3%,房地产开发投资将从3.7%降至5.7%,新建建筑面积将从4.6%降至6.6%。这是我们2019年的判决。对2018年的房地产市场进行总结需要一点时间。在2019年,根据这个模型,有一个号码可以通信。现在话题稍微改变一下,就是二手房市场更加活跃,而且越来越活跃,经纪业也更加活跃。这里有一些非常初步的想法供您考虑。我们谈论二手房市场,因为市场太大,有时不是很好。在今年的会议上,我们讨论了十年后二手房市场将会是什么样的市场。国家调控、打击和规范二手房市场。经纪公司变化很大。各方面的市场占有率都很高。一些大公司处于垄断地位,如连锁企业。尤其在北京,我听说它们分别占60%和70%的市场份额。这样的国家对市场也是危险的。基本上,价格是公司的最终决定权,这是市场发展的问题。现在让我们来谈谈十年后的情况,随着互联网数据的发展,包括连锁街区的发展,正如朱晏先生刚才所说,这些东西实际上将推动整个行业的变化,而这种变化将非常迅速,甚至我们自己也无法预测。十年后,2019年很难预测,十年后更难预测。让我们看看二手房市场中介服务十年后是50%,直接交易占50%,为什么?或者因为市场更加透明。为什么你的心里需要一个中介?因为它不透明。如果数据的开发、互联网的发展和大型数据的开发使得数据更加透明,人们就不必在中间进行匹配,否则他们的作用将变得越来越重要。我们预计,在十年内,真正需要中介服务的市场将占50%,市场50%将基本上由自己完成。这种趋势已经出现。未来十年,经纪公司也将分为两类。第一类是综合服务提供商,为您解决所有问题和问题。这个地区仍有50%的市场。第二,大多数事务依赖于有限的服务提供者,这些服务提供者不需要那么多的服务,并且在某些链接中可能需要服务。从经纪公司的角度来看,中国还有35家大品牌公司,但是每个城市可能有20家当地经纪公司。每个城市的基本模式是这样的,没有现在那么多的经纪公司。但许多经纪人加入了这些经纪公司,独立经纪人占所有经纪人的50%。独立经纪人都是服务提供商,加入民族品牌,这是一个趋势。经纪人数将减少一半,效率将提高。我们不需要那么多经纪人。经纪人的素质也会大大提高。目前,一半以上的经纪人至少高中以下学历,但十年后,三分之二以上的经纪人从大学毕业。现在交易的效率可能需要三个月,但是十年内可以节省123个小时。将来,综合服务经纪人每月可以交易至少一个,有限服务经纪人每月可以交易5个,这也大大提高了效率。佣金方面,现在的房价越来越高,佣金也越来越高。但对于集成服务提供商来说,它们应该收费很高,3%和5%都不过分,这可能是相当复杂的。对于相当数量的有限服务提供商,委员会可以是1%。随着房价的上涨,他不需要太多的服务费。委员会级别不同。十年后,交易转账中心不应该存在。现在,我们每次去转运中心,交易服务中心都在排队,把号码当作医院,但是十年后,它真的不存在。北京和上海已经下放到社区中心,这些中心可能在未来通过网络解决。对评估行业残酷的评估公司可能不存在,只要上网查一下就可以了。经纪人现在在周末和平地走在每个街区的门口,我相信不会再花十年时间消失。现在有时很难说,一两年,但如果我们走出去,再想一想,可能对整个行业的发展和总体布局有一定的指导意义。大数据、人工智能和模块链都在推动这个产业的发展。作为一个产业研究机构,我们应该研究房地产业的变化。有时想想并感受这些变化已经太晚了。我认为大数据、人工智能和块链将在未来十年内给行业带来巨大的变化。责任编辑:张银文